经过了一个月的开箱、整理以及大采购之后，这次历时半年的换家行动也就此结束，这次行动我更多的让自己参与实践，学了很多东西，也颇有感悟。感谢期间提供帮助的朋友们，从3月份的一个念头，到现在收官，经历了很多，现在以片段的形式分享给大家。

看了100套房后的感悟

由于这是我第N次买房，对各种套路都已经驾轻就熟了，不过这次的情况比较特殊，可选区域很大，加上由于性格使然，希望在自己能力范围内不漏掉任何可能性，在朋友的帮助下，看了将近快100套房子。

关于学区和Neighborhood

Neighborhood是房子的一个非常容易忽略的属性，但是其非常重要，而我发现他和学区有莫大的联系。

先简单科普下学区，美国对小学、初中、高中都有打分，从学术（升学率）、平等（宗族分配、低收入学生等）、环境（老师、学生、教学条件等）来评分，从0分一直到10分，东部拥有更多的好学校（特别是弗吉尼亚），而西部则要少一些。

原本以为美国人不怎么在乎学区，但后来发现错了，他们非常看重，特别是亚洲裔的美国人（特指印度和中国）。而学区虽然不能代表全部，但是他能反映出这片区域的一些情况，在逛了这么多区域我发现，学区好的区域Neighborhood community一定不差，特别是如果是一大片好学区连接在一起的区域，一定是非常好的地方。而学区很差的（2分、3分）的Neighborhood是肯定不好。而夹在中间的需要根据情况，特别是小学、初中、高中分数有高有低的。

但是同样的学区（注意学区和zipcode不是一个概念，zipcode是一个大区里面可能包含好几个学区），不代表着Neighborhood都是好的，Neighborhood好不好还需要去那个小区亲自考察。从两个方面能够体现：

1. 房屋环境，好的Neighborhood一般家家都把草坪、花坛弄的很好，顺便还会维护好公共道路和设施，而一般的Neighborhood则会显得比较杂乱一些。当然有些时候是HOA请人帮着弄的
2. 人文关怀，可以尝试着走在道路上，大家是否主动打招呼，是否会和你聊天，询问情况，特别是你一个他们不熟悉的人出现，他们会比较关心你来干嘛。当然你也可以顺便问问这个小区的情况

但如果是不同的学区，那就有很大的差异了，但是我觉得6分以上的学区就可以考虑具体情况了，比如：有些学区综合6分但是考试是10分，但由于其他原因最终得了6分，有些学区综合10分，但是人种分配只有中国和印度人，很少白人黑人，我个人也是不喜欢的，毕竟成绩只是一部分，对这个世界多元化的了解，广阔的视野比这个重要的多。

好的学区会比差的学区贵10%-20%左右，有些时候就是一条街的距离，大家需要根据自身情况考虑，千万不要盲目，自己的舒服才是最重要的，毕竟几年之后的事情谁也不知道，而且还有私立等选项。

关于房屋结构、新旧

弗吉尼亚belt way内能选的新房并不多，大多数好地方都已经有了60-70年的历史，那些房子的设计上会明显比20-30年的房子差上一大截。而且由于那时候缺乏整体设计，可能相邻的两套房子，有着截然不同的风格，如果你不介意一些奇怪的格局，可以都去看看。但是我更建议90年之后的房子，那些房子的内部构造、设计要好上太多，至少在阳光、通透性、实用性上完全秒杀老房子。当然有些老房子也做过改造，这个另当别论。不过在同等条件下，建议买新不买旧，因为老房子还有一些看不到的东西（水管啥的）。

房屋格局上，每套房子都不同，如果找到一个非常合适的location后，没有喜欢的格局出现，切忌别急，再等等，肯定会有！基于此，我认为最好租个一年的房子，先看各个位置，确定了位置就坐等房子放出来，这样能找到完美的家。

现在属于一个什么样的阶段？

现在的房价依旧没有企及2008年的高度，而随着美联储开始收紧货币，贷款利率的增高，会一定程度的抑制房价，我们是肯定再也看不到2-3%的贷款利率了，这个利率下肯定是闭眼买，因为他小于通胀率，甚至小于GDP发展速度。而现在的利率在5%左右，预计之后几年会到7%，这代表什么呢？

首先，现在的房价不在高位上，其次7%并非是一个非常高的利率，从历史角度上来看12%甚至17%都有过，最终随着时间的推演，利率最终都涨在的房价上。我认为如果是自己的需要，现在依旧是一个非常好的机会，这轮加息周期预计也不会太久（可能也就3-5年）。

想想中国、美国前几年都在大放水，但是在美国这个水并没有冲在房价上，侧面反应出，这里面的泡沫还是很小。

和老印的交易——小动作=作茧自缚

这期间经历了一个非常有趣的小插曲。

其实我们最初看上的房子，并非现在这套，由于对那套房子的万般满意，想尽全力拿下他，在套话之后，得知对方有了3个offer，并且不怎么在乎我们，这时候我们决定加价6000发offer。

这里稍微科普下，一般发offer都是稍微的降价，原因是卖家想多卖点钱都会往高了挂，而买家总是能挑出一些毛病，这一来一回价格差价就出来了。一般挂牌价格发offer基本上能拿下房子，并且大多数做了冤大头，除非是特别popular的房子。

决定加价的原因也非常简单：1. 表明态度，势在必得。2. 既然已经有了3个offer，并且态度冷漠，则表明已经获得了合理报价，非常可能是挂牌价offer。3. 为了确保能战胜和我们一样的战略的人，因为一般加价的人会加5000，而我们6000正好比他们高，且不失风度（5001就很弱智）。基于以上考虑，我们最终发了加价6000的offer。

并且在发offer之前，我们再次看房的时候，和房主还巧遇了，我们也当面表明了我们的意愿和情况，表示势在必得。不过我们也将一个房屋的问题反馈给了他们（这是伏笔），我们发现房屋的主卧有些倾斜，但我们表示我们在不涉及结构性问题的情况下，完全不介意。

然后drama开始了，offer review开始，对方开始一直爱理不理，偶尔回复一条信息，并不热情。这种情况只可能是我们的offer不行，但是一般offer不行都会直接告诉你，你们没有中标，而如果他们觉得你们还有机会，会和你们交涉（加价或者提出其他条件），这次对方只是说需要更多的时间去review，不拒绝也不同意也不交涉。这就很奇怪了，我们的offer已经表明态度，他们肯定知道要我们加价我们也会加，这是什么情况呢？

经过一段调查之后，我做了一个大胆的猜测。首先卖方是个老印，经纪人是个老印，这个区域老印的客户非常多。这种情况的出现，一定是有个“自己人”想买，但是价格又低于我们的offer，他们拿着我们的offer去让对方加价。一直吊着我们，是因为，如果对方不加价，还能take我们的offer。

我对这种小动作非常愤怒，我的经纪人也表示没见过这样的恶劣的行为。最终结果也符合情况，对方经过3天拒绝了我们offer，pending给了别人。我们也只能忍气吞声，不过事情并没有结束……

10天之后（一般7个business day做房屋检查、确认等），房子重新release出来了。猜测情况是，买方对加价本身就心存芥蒂，在房屋检查的时候，又发现了倾斜，最终弃标（房屋有不可调和的问题的时候，可以选择不买）。

挂牌40天之后，这套房子最终成交，成交价格低于我的竞标价将近3万美金……

年轻人是否应该买房“困住”自己

这是我最后想说的一个话题，很多朋友说的换来换去好折腾，还容易困住自己，让自己束手束脚。这我同意前半句，的的确确是很麻烦，这不仅仅体现在金钱上的消耗，更是精神和体力的消耗。但后半句，我觉得欠妥。

青春短短几年，这几年是我最佳的享受我想要的东西的时候，再过几年我可能因为家庭、孩子而不敢再去冒险和消费，并且随着自己年纪增长，身体等原因会让自己趋于保守。

22岁之前我们在学习、奋斗，在成长——30岁之后我们在要守护家庭，上有老下有小，那么这之间呢？我既然有机会体验自己想要的生活，为什么不呢？

房子会困住你，因为你不能轻易的换地方。是吗？只是懒而已……美国这么容易买卖房子，而这之间金钱的损失可能和租房的支持差不多，如果老被思想牵制，时间慢慢的流逝，也就失去了最佳的时机。在我看来这比租房好很多，自己爽了的同时说不定还能因为增值换一些财富。而当要离开之时，只需洒脱一些，那些损失也就只是一种体验而已。对于一个年轻人来说，抓住时机永远最重要。

后记

一件事情随着做的次数越多，就越失去了最初的那种激情，经过这几次的操作，我越来越觉得房子也就这样，住的舒服，自己开心就好。真正的人生应该去追求儿时的梦想，这才是最大的遗憾，金钱，名利都是虚华，我们心中想成就的事情才是一生的追求。