更新：《美国卖房买房费用清单整理》

最近又在倒腾房子的事情，对贷款等重新的梳理了一遍，虽然之前写了《现在美国贷款买房是否还合算呢？》，把概念什么的理了理，但是依旧不是很清晰。这里我以更清晰的方式呈现出来，也是现实中我真实的例子，其中部分数字为了方便理解我做了简单的归并处理，不能代表严格的计算结果。

2015年1月我贷款35万，每个月还款2000，但2018年1月我还款依旧剩余32.5万。36个月，每个月2000，按理说我支付了72000，但是为何账面上我才还了25000呢？问题出在了税、保险和利息上：

• 房子的税是根据地皮的估值来计算的，例如房子50万，政府估计地皮是35万，那么你就是根据35万来交税，Fairfax的税是1.115%，所以每年我需要交税约4000
• 房子的保险大约1000每年
• 利息大约是3%，约11500

根据以上的计算，每年我需要多交16500，三年下来大约5万，正好吻合之前缺少的。那么问题来了，每年要多交这么多，如果贷款35万，我最终还款会是多少？这个需要用工具计算下，我用了zillow的估算了下，大约要还53万。

那么问题又来了，我买50万的房子，贷款35万，按照3%的利率（现在至少4%-5%），最终30年还款53万，都超过了我房子的费用，我岂不是血亏？如果你不住，的确，如果你住的话，那还是合算的。因为你每个月租金是2000，一年就24000，30年就是72万。而你30年才付了15万+53万= 68万，并且！房屋是你的了，也就是说房子50万（不涨价）卖掉的话，你等于才付了18万。72 VS 18…..对比已经很明显了。

另外，房子会涨价，利息可以抵税，这些都没算进去。当然，房屋维修等成本也为计算入内。而且货币每年在以2%-3%的速度贬值，现在的50万和30年后的50万完全不是一个概念，就好比90年代的100和现在的100也不是一个概念一样。

所以，如果是自住房，只要在可承受范围之内，越早购入越好。

另外想提一句condo，最近很多朋友在问condo是否合算，我想说能买townhouse就买townhouse，condo虽然省事（不需要管各种房屋问题），但是随着时间的增长，他的价值其实是不断下降的，因为不拥有土地，并且土地上有非常多的condo，所以土地价值的增长在condo价格上无法很好的体现。所以时间久了之后，condo的投资价值完败于house。