2018买卖房记②:美国买房房屋贷款估算——简单明了的计算

更新:《美国卖房买房费用清单整理

最近又在倒腾房子的事情,对贷款等重新的梳理了一遍,虽然之前写了《现在美国贷款买房是否还合算呢?》,把概念什么的理了理,但是依旧不是很清晰。这里我以更清晰的方式呈现出来,也是现实中我真实的例子,其中部分数字为了方便理解我做了简单的归并处理,不能代表严格的计算结果。

2015年1月我贷款35万,每个月还款2000,但2018年1月我还款依旧剩余32.5万。36个月,每个月2000,按理说我支付了72000,但是为何账面上我才还了25000呢?问题出在了税、保险和利息上:

  • 房子的税是根据地皮的估值来计算的,例如房子50万,政府估计地皮是35万,那么你就是根据35万来交税,Fairfax的税是1.115%,所以每年我需要交税约4000
  • 房子的保险大约1000每年
  • 利息大约是3%,约11500

根据以上的计算,每年我需要多交16500,三年下来大约5万,正好吻合之前缺少的。那么问题来了,每年要多交这么多,如果贷款35万,我最终还款会是多少?这个需要用工具计算下,我用了zillow的估算了下,大约要还53万。

那么问题又来了,我买50万的房子,贷款35万,按照3%的利率(现在至少4%-5%),最终30年还款53万,都超过了我房子的费用,我岂不是血亏?如果你不住,的确,如果你住的话,那还是合算的。因为你每个月租金是2000,一年就24000,30年就是72万。而你30年才付了15万+53万= 68万,并且!房屋是你的了,也就是说房子50万(不涨价)卖掉的话,你等于才付了18万。72 VS 18…..对比已经很明显了。

另外,房子会涨价,利息可以抵税,这些都没算进去。当然,房屋维修等成本也为计算入内。而且货币每年在以2%-3%的速度贬值,现在的50万和30年后的50万完全不是一个概念,就好比90年代的100和现在的100也不是一个概念一样。

所以,如果是自住房,只要在可承受范围之内,越早购入越好。

另外想提一句condo,最近很多朋友在问condo是否合算,我想说能买townhouse就买townhouse,condo虽然省事(不需要管各种房屋问题),但是随着时间的增长,他的价值其实是不断下降的,因为不拥有土地,并且土地上有非常多的condo,所以土地价值的增长在condo价格上无法很好的体现。所以时间久了之后,condo的投资价值完败于house。

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原文来源:《2018买卖房记②:美国买房房屋贷款估算——简单明了的计算》

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评论列表(2)

  1. 你的这个分析很好。我有几个疑问提出来讨论。
    1. 53万 只是还本付息, 没算每年房产税和保险吧?
    2. 房子涨价幅度和通胀会不会30年下来基本持平?
    3. 15万首付的机会成本没有考虑进去。 如果15万投资到sp 500 index fund 或其他比较为出名的股票基金上, 30 年不动的话会是一个什么收益水平?当然我没有考虑回撤带来的压力。
    4. 利息抵税也是优势。
    你的这个case有没有详细的 cost revenue analysis? 有的话我想看看。
    另外, 你的interest rate 真的好低。

    谢谢
    wei

    1. 谢谢围观这么烧脑的文章,捂脸。回答下问题:
      1. 53那个是贷款35万,30年后一共要支付的,不包括税和保险。
      2. 房子涨价幅度一般比通胀高一些,当然也不排除08年那种大的crash。
      3. 的确没考虑15万放定期、国债或者其他的收入。但是有一点存银行基本上小于通胀,所以是亏的,国债和股市是有风险的,特别股市还需要自身人力操盘,比较复杂就没算。我只是计算15万放着,15年之后还是通胀之后的15万(可能20多了)
      4. 我有2个自身的case,回头可以加我细聊,探讨探讨。

      加息了几次之后涨的比较猛,我那时候最低拿到了2.7%,不过现在加息停了好像也下来了,7年的ARM,好像回到了3.5%,而且据说要停止缩表了。

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