注：只做记录交流，并非严谨的推算，欢迎留言讨论。

由于贷款利率的一路走高，今天突发奇想想算算这个账。

首先，我们来看看贷款买房所需的费用：

1. 贷款利率，现在30年固定利率在4%，7年ARM（7年固定，之后浮动）也到了3.8%，我们就按照4%来算
2. 每年的税，各个地区不同，我们这边1%，就按照这个估算
3. 房屋折旧、维护等费用，大家知道美国的房子属于私有资产，房顶坏了，窗户、门破损等都需要自己付费修复，而这块我查询了下，网上大多用的是1%，而维护比如修树、剪草这种，可大可小，我们暂时忽略（虽然每年也会很多）

基于此，我们来计算下，如果我们买了50万美金的房子(贷款30万），每年需要付出的费用：

300000 * 4% + 350000 * 1% + 500000 * 3% = 30500

其中，30万贷款，35万为政府评估价（政府收税按照地皮收，房子虽然50万，但是你的地皮大约35-40万）

经过计算，50万贷款30万的房子，每年付出的费用大约是3万左右，不过还贷的费用会因为你还贷的累计而减少（第一年30万，第二年29万……），所以这个费用会在每年略微的减少。

而由于你的房子还会升值，以及货币的通胀，隐形的抵掉一部分费用，如：

每年房屋升值大约是3%，而美国通胀率约为2%，那么我们每年隐性的费用：

500000 * 3% + 300000 * 2%  = 21000

用刚才的30500 – 21000得出 9500， 也就是说，你用30万贷款买50万的房子大约每年付出是 1万。约等于每个月 850 左右的支出。而一般租一个公寓约1800左右，如果是一个50万房子的租金大约是2500左右，相比之下的确是合算。不过这里没有计算社区费、水电费、保险等，大约每月会比租房子多300-400，这样算下来，也是合算的。

拥有一个自己的房子会让自己舒心很多，而且贷款形式的购房其实是用20万换取了50万的价值，隐性的抵消了部分通胀（现在贷的30万和30年后的30万不是一样的价值）。不过拥有房子也会让自己添加许多的开支，比如草坪的修缮，房屋的维修，以及各种设备坏掉找人来修的费用，但总体来说还是可以接受的。

但是拥有一个房子，对于年轻人来说是一个安定的信号，毕竟是安家，如果要离开房子所在地，所消耗的精力也是不少， 比如卖掉房子需要修缮，经纪人费用3%，已经空置房屋6个月左右（你依旧需要每个月还款）。这时候租房其实来的更加的合算。

但是总体来说，如果确定了未来，相比于2000元的租房费用，每个月1000左右的开支（包含多的社区水电费），还是能省下不少的费用。当然如果全款买，能够剩下更多。

现在的利率越来越高，我记得3年前只有2.7-3%，现在已经到4%了，而且美联储依旧没有停止加息的意思，朋友交流下来，可能利率会到5%甚至6%。多少利率才会让贷款买房数学上不合算呢？答案是13%左右，这个看似基本不可能，但是由于我只是粗略估算，很多变量都是会改变，所以大家可以自己根据实际情况算算。另外，对于未来，如果已经确定了，那么买房怎么着都是优先需求，而年轻的人，对于房子可能会更多的是一个自我限制。